Un tema frequentemente sollevato dai clienti riguarda le conseguenze derivanti dalla scoperta di irregolarità urbanistiche dopo una compravendita. È possibile ottenere un rimborso o annullare l'atto notarile?
Molto spesso, i legali suggeriscono, soprattutto in caso di abusi gravi, l'annullamento dell'atto e la richiesta di risarcimento danni. Tuttavia, si tratta di un'azione complessa, che può durare a lungo e, spesso, non porta ai risultati sperati. In Italia, infatti, il sistema giuridico non tutela sempre la buona fede in modo adeguato.
In altre parole, si parla della possibilità di chiedere il rimborso e restituire l’immobile al venditore. Sebbene la normativa riguardante lo "Stato Legittimo" degli immobili non tratti esplicitamente delle sanzioni in caso di irregolarità, le disposizioni che regolano la commerciabilità degli immobili, contenute nella Legge 47/85 e nel DPR 380/01, sono ancora pienamente applicabili.
Tali normative stabiliscono requisiti precisi che devono essere rispettati durante la stipula del rogito notarile di compravendita, e una violazione di questi requisiti potrebbe portare all'invalidità dell'atto. La giurisprudenza ha fornito utili chiarimenti riguardo ai casi di nullità di una compravendita, che può avvenire solo in specifiche circostanze, quali ad esempio:
È importante sottolineare che la costruzione antecedente al 1967 deve essere documentata adeguatamente. Una mera dichiarazione "ante 67" non implica che l'immobile non fosse soggetto a titoli edilizi o che fosse possibile fare qualsiasi intervento. Questo potrebbe valere in alcuni contesti rurali, ma, in linea generale, anche gli immobili dichiarati "ante 67" sono soggetti alla verifica dello stato legittimo, con l'asseverazione delle tolleranze.
.Ad esempio, per poter presentare anche una semplice CILA ("Comunicazione Inizio Lavori Asseverata") per una "ristrutturazione edilizia" dopo una compravendita, il tecnico incaricato dovrà asseverare sotto la propria responsabilità che l'immobile è conforme e in regola dal punto di vista urbanistico ed edilizio, rispetto all'ultimo titolo autorizzato.
Diversamente, se dovessero emergere degli abusi, sarà necessario procedere prima con una sanatoria, laddove possibile .Si ricorda che non tutto è sanabile e che la sanatoria è soggetta alla verifica della conformità urbanistica ed edilizia sia rispetto alle normative in vigore oggi, sia rispetto alle disposizioni urbanistiche ed edilizie in vigore all'epoca dell'abuso, solo sotto determinate condizioni previste dal Decreto Salvacasa, la Legge 105/2024 è possibile accedere in un regime di sanatoria semplificato.
In conclusione, è consigliabile farsi supportare da professionisti qualificati prima di finalizzare una proposta di acquisto, eseguendo una verifica accurata dello "Stato Legittimo" dell’immobile. Questo passo è fondamentale per tutelarsi da eventuali vizi nascosti che potrebbero emergere dopo il rogito. Come studio tecnico, siamo a disposizione per offrire consulenze e assistenza in tal senso.
Ing. Vito Sampieri
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